Kisokos

Kisokos

Kisokos

Ezen oldalunkon igyekszünk tájékoztatni Önöket általánosságokról. Bármi hiányozna (természetesen fog, mert minden így fektüntethetetlen, keresse kollegáinkat bizalommal. A legnagyobb tapasztalat a helyszíni élet és a helysziní gyakorlat során szerezhető. Tudjuk a mi 15 évünk még messze nem egy élet tapasztalata, de sok helyben született, tapasztalt kapcsolatunk van.

Nos, lássuk a témákat:

 

- Ingatlanvadászat

 

Ez a rész tippeket ad a spanyolországi ingatlanok megtekintésére az ingtalan "vadászat" során. 

A látogatás lényeges része annak a folyamatnak, amelyet ügynükének jól kell szerveznie és irányítania, ha szeretné megtalálni Önnek a a legmegfelelőbb ingatlanot a piacon. 

 

Természetesen meg szeretné vásárolni az „álom” ingatlant, az ideális ingatlant, ami mindenben ideális, a legjobb, még az árban is. De ne essen bele a „tökéletes” tulajdonság keresésének csapdájába, mivel ez nem létezik. És még ha létezik is, akkor a keresés során állandóan a piacon kell lennie, ami nehézkes.  Bizonyos frusztráció elkerülése érdekében meg kell próbálnia megtalálni a piacon az Önnek  legjobb ingatlant, nem pedig az un.  tökéletes ingatlant.

 

A valóság az, hogy a kompromisszumokat szinte mindig kell megtenni az ingatlan megvásárlásakor, és a siker titka abban rejlik, hogy az egyensúlyt el kell érni. Tehát tegyétek meg mindent annak érdekében, hogy azonosítsuk az Ön számára legmegfelelőbb tulajdonságot, s ez alapján keressünk a piacon.

 

Az ingatlan megvásárlásának folyamatát általánosságban az alábbi lépések teszik ki. A feltett kérdésekre minden vevőnek már a folyamatok indítása előtt, saját magának is meg kell adnia a válaszokat.

  1. Cél meghatározása
    1. Miért veszek ingatlant?
    2. Meddig kívánom megtartani?
    3. Mennyit kívánom használni?
    4. Hogyan kívánom hasznosítani?
  2. Saját erőforrások felmérése
    1. Mekkora pénzösszeg áll a rendelkezésemre?
    2. Mekkora fenntartási költséget tudok stabilan vállalni?
  3. Ingatlan keresés ajánlatok alapján
    1. Pontos helyek (régiók, városok, városrészek és jellemzőik) meghatározása;
    2. Ingatlan paramétereinek behatárolása;
    3. Rendelkezésre bocsátandó anyagi fedezet meghatározása

Majd:

  1. Az előzetesen kiválasztott ingatlan(ok) bejárása
    1. Személyes bejárás;
    2. Megbízott általi bejárás;
    3. A cél ingatlan(ok) kiválasztása, minősítése, csoportosítása
  2. Vásárlási folyamat indítása
    1. A kiválasztott ingatlan jogi körülményeinek az ellenőrzése;
    2. Vételi ajánlattétel;
    3. Szerződési és fizetési feltételek meghatározása;
    4. Előszerződés megkötése, és/vagy a végső szerződés megkötésének az indítása;
    5. Határidők, konkrét teljesítési időpontok meghatározása
  3. Vásárlási folyamat zárása
    1. Végső adásvételi szerződés megkötése;
    2. Fizetési kötelezettségek teljesítése 1;
    3. Ingatlan ellenőrzése;
    4. Átadás-átvétel;
    5. Fizetési kötelezettségek teljesítése 2;
    6. Ingatlan tulajdonosváltásának hivatali ügyintézése

És végül:

  1. Vásárlást követő lépések
    1. Bejelentési kötelezettségek teljesítése;
    2. Üzemeltetési megbízások szerződéseinek megkötése;

- Álom a tengerparton

 

- Általában a magyarok „tengerparti” házat szeretnének. Nos, tudni kell, a spanyol tengerpartra közvetlenül már több évtizede nem lehet építkezni, nem lehet a partot „privatizálni”. Még a spanyol királynak se lehet saját tengerpartja, igy a szállodáknak sem (mint pl. Olaszországban vagy Franciaországban) Épülnek ugyan a sziklás részeken nagyon közel (50-100) villák, de azok nagyon drágák. Vannak régebben épült, szintén nagyon tengerközeli házak (egy sétány választja el a parttól), de sok százezer (inkább milliós) az áruk, van pár üres telelek is, de mind már spekuláns kezén, maga a telek ára a millóhoz közelit. Euróban természetesen. Nagyon nem is ajánlott egészen a partra menni, mert ugyan nyaralóként szép 2 hétig a tengert 20 m-ről nézni, de egész évben már nem annyira jó, hogy folyamatosan fúj a szél, a sós párától a rozsda támad, és nyáron előttünk hangoskodik több ezer turista.
Javasolt a tengerparttól 800 – 3500 méter. Ez még partközeli, sok esetben – a dimbes-dombos táj miatt- panorámás is, de már nincsenek a leírt „mellékhatások” 


A Bonavida a vízparttól számitva 50 méter és úgy 15 km távolság között kínál ingatlanokat. (Jellemzően 500-3500 m)  De meg van a varázsa egy igazi spanyol kistelepülésen lévő csendes hacianda-nak vagy egy tág panorámás dombetetőre épült önálló villának is. A tengerpartra meg autóval 10-20 per alatt ugyis lejut.

 

 

Telek.

 

- Ne „magyar szemmel nézzük” a telekméretet! Spanyolországban nagyon drága a földterület, az építési telek. Ezért a sor- és ikerházak szinte kivétel nélkül kis előkerttel rendelkeznek, ez általában 40-60 m2. Az önálló házak telekmérete természetesen nagyobb, de ne magyar 300-400 négyszögölekben gondolkodjuk. Van olyan is, nagy villával, 800.000 eurótól a csillagos égig

 

A part közelében szinte egyáltalán nincs magyar értelemben vett épitési telek. Minden földterületet a beruházók már felvásároltak, ahol majd 1-5-10 év mulva épitkezni fognak kisebb nagyobb project-eket.
A part közelében úgy lehet telket venni, hogy venni kell egy régi házat, lerombolni, majd a telekre egy új, modern házat épiteni. De készüljünk fel, hogy egy ilyen régi ház ára 700.000 EUR-tól indul, ahol valójában ez a telek értéke.
Vannak ilyen épitésekre speciaizálódott épitési vállalkozók, ha érdekli Önt, keresse munkatársainkat.

 

Beljebb persze vannak telkek, nagy terültek is, de fontos tájélozódni, hogy milyen besorolásuak. Mezőgazdasági területre nem épitkezhet! Figyelni kell a közeli közmű helyzetet. Sőt javasolt a természetes csapadékvíz folyását kontrollálni, mert ez ugyan sivatagos terület inkább, de nemrég volt 500 (!!) liter/m2 eső pár óra alatt, ami egy rossz helyen lévő telket 3 m. mély tóvá tud varázsolni.

 

 

- Öröklés Spanyolországban


Spanyolországban adóköteles a mortis causa örökösödése (az elhunyt személy vagyonára) és a vivos ügyletek (az élő személyek közötti ajándékok).

A spanyol öröklési és ajándékadó olyan adó, amelyet a spanyol központi kormányzat a regionális finanszírozási rendszer részeként az autonóm közösségekre (regionális kormányzatokra) ruházott át. Minden autonóm közösség képes az adókulcs, a mentességek, a csökkentések és az adóval kapcsolatos egyéb szempontok módosítására vonatkozó rendeletek elfogadására. Ez azt jelenti, hogy az adó tényleges összege az adóköteles eszközök fizikai helyétől függ. Előfordulhat, hogy nincs adófizetés.

2015. január 1-jéig az öröklési és ajándékadói regionális szabályozást csak akkor alkalmazták, ha mind az elhunyt, mind az adóalany (azaz a kedvezményezett) Spanyolországban lakó volt.

 

Ha az elhunyt és / vagy a kedvezményezettek nem Spanyolországban laknak, az adó összegét a nemzeti (nem regionális) törvény szerint értékelték. Ezekben az esetekben az adóalanyok magasabb adókulcsot kaptak, mivel ezek a regionális adókedvezmények nem voltak alkalmazhatók.

Ennek eredményeképpen az Európai Bíróság a spanyol ügyben hozott ítéletet az Európai Bizottság által benyújtott perben a rezidensek és a nem rezidensek eltérő bánásmódjának megfontolása miatt. A spanyol kormány mindkét esetben lehetővé tette, hogy a nem rezidensek az adót az egyes esetekben alkalmazandó autonóm jogszabályok szerint rendezzék.

Ami az öröklési törvényt illeti, a fő különbség más európai országokkal az, hogy Spanyolországban nincs automatikus mentesség a házastársak vagy a civil partnerek között.

Ha az adóalanyok (azaz az eszközök és jogok kedvezményezettjei) adózási szempontból nem Spanyolországban rezidensek, az adókulcs az első 7 993,46 euró esetében 7,65%, a 797,555,08 eurót meghaladó összegre pedig 34% -ra emelkedik. Ezek a számok megfelelnek az egyes kedvezményezettek összegének, nem pedig a vagyon összértékének.

Az adóalanyok az elhunythoz való viszony mértékétől függően számos csökkentést élvezhetnek. A csökkentéseket meghatározó csoportok a következők:...................................... további információkért keresse a Bonavida munkatársait

 

- Jogi személyek spanyol ingatlan vásárlásai. az EU-tagállamokból

 

Lehetséges, EU alapjog. Amilyen okmányok kellenek:

  • Érvényes útlevél a jogi személyek képviselőinek.  (Tulajdonosok, cégképviselők)
  • N.I.E (azonosítási szám): kötelező a szerződés aláírása napján. Kérelmezését rögtön a letét kifizetése után javasoljuk.
  • Cégazonosító szám vagy kísérő dokumentáció – lepecsételt és megfelelően lefordított.
  • Spanyol bankszámla: Szükséges az ingatlanadó (I.B.I), víz, villany és az egyéb számlák készpénzmentes fizetéséhez.
  • Az ingatlanvásárlással kapcsolatos fizetések igazolása: szükséges a hivatalos dokumentumok aláírása napján. Továbbá az összes banki átutalás végrehajtásához használt bankszámla részletei is szükségesek.
  • Adóképviselő: szükséges a hivatalos dokumentumok aláírásához és az adó megfizetéséhez.
  • Fordítási szolgáltatások és a dokumentumok kezelése..    ................. további információkért keresse a Bonavida munkatársait

 

 

Kinek fizet a vevő?

  • Eladónak: az ingatlan árát és az ÁFA –t (új építésű ingatlan esetén) a megfelelő bankszámlára. Spanyolországban az általános ÁFA 21%, azonban az új építésű ingatlanok eladása esetében, amelyek először vannak átruházva, az adó mértéke 10% -kal csökken az ingatlan vételárából számítva. Ez az összeg a szerződésben vagy a letéti dokumentumban lesz feltüntetve. 10 % -os ÁFA esetén az ügyfél egy ingatlant és maximum két kocsibeállót vásárolhat. A harmadik kocsibeállü vásárlása esetén az ÁFA már 21%. Amennyiben az ügyfél csak parkolóhelyeket vagy üzleti tevékenységeket vásárol, az ÁFA ebben az esetben is 21%. Új ingatlanok esetében vegyék fiegyelembe a vízvezeték és a villany csatlakozásáért fizetendő számlákat is. Attól függően, hogy hol található az ingatlan, az összeg (eladó képviselői segítségével) a kulcsok átadásakor van kifizetve, vagy a vevő bankszámlájáról kerül közvetlen elszámolásra.
  • Közjegyzőnek: függ az ingatlan értékétől és az előre meghatározott díjaktól ; ez vonatkozik az adásvételi szerződésre és a hitelre is, amennyiben releváns. A közjegyzői díjakat is a vevő fizeti. Ezek az adásvételi szerződésben fel vannak tüntetve.
  • Ingatlnaügynöknek: a szolgáltatásaik árát, amennyiben a képviselő által fel lettek megbízva
  • Adóhivatalnak: spanyol bélyegilletéket (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) a helyi megyei iroda szerint. Ennek értéke 1% - 1,5% az ingatlan vételárából - szerepel a dokumentumokban is. Amennyiben jelzáloghitelre van szükség, ez esetben az 1% - 1,5% -ot a teljes jelzáloghitel összegéből kell kifizetni. 
  • Földhivatalnak: ingatlanjog és a jelzáloghitel (ha releváns) regisztrációs díját. A regisztrációs díj összegét a rendelet határozza meg és függ az ingatlan értékétől.
  • Jogi díjak: (általában) az ingatlanokkal foglalkozó spanyol ügyvédi irodák 1% -1,5% -ot számítanak fel az ingatlan vételárából. Azonban e tekintetben nem létezik állandó szabály. Különbségek a konkrét ügyvédi irodák politikájától függhetnek. Spanyol ügyvédi iroda szolgáltatása igénybevétele nem kötelező. Azonban javasoljuk, hogy minden egyes tranzakciót és annak feltételeit vitassák meg a Rellox társaság képviselőjével.

Spanyolországban az ügyvédi irodák általában a teljes körű jogi szolgáltatásokat biztosítják, amíg az értékesítési dokumentumok valóban nincsenek bejegyezve az ingatlan-nyilvántartásba. Szokásos feldolgozási idő körülbelül 1 – 2 hónap.

 

 

Folytatjuk.......

 

 

Szolgálati közlemény:

 

 

Egy jótanács

 

Mint mindenhol, itt is van kókler és gyanús vállalkozások, bár az elmúlt években sokat tisztult a terep.
Mindig nézzen (nézesen) utána ne csak az épitőnek, de a saját "ingatlanosának" is.
(S van aki pont a magyarokra speciálizálódott (ki mások, mint magyaok) , lévén "idegen terepen könnyű bizalmat épiteni"
Vannak rémtörténetek, persze mint mindenhol a világon. 
A Facebook nagyon jó tájékoztatni gyorsan (nekünk is van), de ne egy FB ismeretség révén ("Marcsi az FB-ról" jelleg) vegyen ingatlant, még akkor se ha "Marcsit" több ezren like-olják. (Ez simán technika). Ilyen ismeretség révén mindig konkrét dolgokat kérdezzen (pl. bemehetnénk az irodájukba?) és konkrét válaszokat és ne "hasba akasztó" szövegeket várjon el.
Érezze meg, hogy az ingtalanos profin, tárgyszeűen válaszol, viselkedik vagy strandpapucsban kínálja önnek "élete nagy üzletét".

Nem, konkurensek vizsgálatával nem foglalkozunk. Ezt csupán azért jelezzük, mert a szélhámosságok, vagy éppen a btk. határát súroló, de azt át nem lépő (az ügyesek) az egész iparár hírnevét ronthatják. De ez nem egyedi. Vannak így ügyvédek, sebészek, kőművesek, balettáncosok és mindenféle szakmabeli.

 

De ha valahonnan olyan választ, adatot kapott amiben kétségei vanank, tanácsot azt tán tudunk adni.



Soha ne vegyen ingatlant, ha

- a cégnek nincs ellenőrizhető neve, múltja, igazolt ügyvezetője (administrator)  (netán, tegnap alapitották)
- egyéni vállakozó (un. autonomo), nehezen tud felelősséget vállalni
- nincs megadva az adószáma, az EU adószám megléte "jópont"
- nincs irodája, ragaszkodjon, hogy megnézné az irodát
- nincs céges bankszámlája Spanyolországban
- a weboldalán mindenféle, azaz ezerféle dolog, hírdetés, stb. van.
- abszurd dolgokat igér (pl. 80-90% banki hitel)

- fura "spanyolosított" személyneveken operál 

- soha ne adjon teljes - ne adj Isten - a bankszámlája feletti teljes meghatalmazást!

 

Simán, magánszeméllyel nem javaslunk "üzletelmi"

 

Nem mondunk cégnevet, hitelt nem rontunk, nézzen körbe az interneten, a Goggle a barátunk.
Próbálkozzon a "spanyol ingatlanosok"  "átverés" szavakkal, nézzen körbe a hazai sajtóban (pl. HVG)

 

Csodák persze vannak. De mi szóltunk.

 



Copyright Don Lus-2019

Bonavida Spanyol Ingatlanok

    03181 Torrevieja, C/ Canónigo Torres 1
    +36 30 933-1034
    info@bonavida.hu

Eladó ingatlanja van,
vagy épp ingatlant keres?

Adja meg adatait és segítünk!

Az Adatkezelési tájékoztatót elolvastam és elfogadom.
Üzenet küldése